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长沙写字楼市场陷困局 去化或需9年

来源:中国房地产报    发布时间:2016-01-19    浏览量:619

面对写字楼供求失衡、去化偏低等现实问题,长沙部分写字楼开发商也在寻求突围,依托长江经济带战略的实施和长株潭城市群建设的推进,寻找目标客户以破解滞销困局。


“一方面,长沙市主城区的写字楼已严重供过于求,将会使写字楼区域市场进一步向非传统区域延伸,租金进入下行通道;另一方面,虽然长沙市场需要租赁写字楼的群体较多,但自用型购买所占比例较小,且受宏观经济影响,单一业权和散售型写字楼的未来市场表现会有一定分化。”长沙一位不愿具名的业内人士说。

事实上,在库存与空置率双双上涨的背景下,长沙写字楼市场今年将受到严峻考验。

空置率上升

长沙新峰地产研究院的数据显示,随着新增供应的快速增加,长沙市内五区的写字楼存量逐年攀升,由2011年的41万平方米增加到了2014年的211万平方米,尤其2014年存量更是井喷,增速高达76%。2015年,其库存已持续增至243万平方米。

事实上,长沙写字楼市场在2009年之前发展缓慢,2010年开始快速发展,而后更是历经两次爆发,一次是2012年,一次是2014年。一方面在前期的限购影响下,房企开发转向,大量开发商办物业,另一方面由于政府用地规划控制,商业占比提高,规划倒逼着房企不得不开发商办物业。

据统计,自2002年以来的10余年间,长沙中心城区写字楼的租金和售价实现了翻番。特别是2010~2013年,长沙写字楼的投资客更是获得了较高的投资回报。受此影响,2013~2014年,体量约37万平方米的长沙开福万达广场的5栋写字楼,1.7万元/平方米的均价仍销售火爆。

由此,长沙的写字楼也如雨后春笋般涌现出来,升级换代步伐日益加快。如今,长沙已进入国际型顶 级商务写字楼的开发阶段。位于中天广场斜对面的长沙九龙仓国际金融中心,预计将于下个月封顶,达到452米的新高度。

世邦魏理仕提供的《2015年第四季度长沙写字楼与零售物业市场回顾与展望》报告显示,2015年第四季度,长沙共有7个写字楼项目约37万平方米交付使用。集中供应带动了该市写字楼的平均空置率环比大幅上涨8.8个百分点,至45.1%,创下历史新高。

去化或需9年

由于开福万达广场的写字楼在2014~2015年交付后的租赁表现并未达到之前预期的税后7%,长沙的个人投资者对于写字楼的投资信心开始不足。

世邦魏理仕的报告认为,租金方面,受未来供应高企和租户持续流失影响,老旧写字楼下调租金以挽留租户,激烈的市场竞争也使一些新落成的项目逐步下调租金预期。至2015年第四季度末,长沙市写字楼平均租金环比下降1.6%至每月每平方米89.5元。

与此同时,2015年受前期销量减少影响,长沙写字楼的供应也迅速调整,出现大量下滑。

长沙新峰地产研究院的数据表明,2015年长沙市内六区写字楼市场供应59.31万平方米,同比减少49.08%;成交35.22万平方米,同比增加28.36%;成交均价12747元/平方米,同比下跌4.06%。

从月度数据看,2015年长沙市内六区写字楼供应曲线波动较大,其中3月无写字楼供应。成交除7~8月、11~12月小幅上升外,其他月份基本处于低位。

在近三年里,长沙市内五区写字楼供应1515万平方米,在商办物业中占比76%。而2013~2015年,长沙市内五区商办物业年均销量约70万平方米,供应量超过了年均销量28倍。其中,岳麓区写字楼供应量达507万平方米,在五区占比高达33%。随着岳麓“三宝”(指梅溪湖、滨江、洋湖三大板块)的热炒,未来长沙市商办物业的重心将转移至岳麓区。

数据还显示,即使是去化相对较快、未来竞争压力相对较小的开福区,近三年写字楼的供应也达到年平均销量的13倍,未来供应的集中区域雨花区、岳麓区的总供应也达到年平均销量的81倍、115倍,长沙市内五区商办市场已严重供过于求,预计未来将呈现倒挂格局。

“目前写字楼的存量主要集中在雨花区和岳麓区,其中雨花区存量为长沙市内五区最 高,达到76万平方米,占比高达31%。”长沙新峰地产研究院相关人士预测,作为长沙市主城区的内五区的写字楼,整体去化周期或长达9年,去化压力较大,但功能特色明显、目标客户群体稳定的部分写字楼,去化速度仍会较快。其中,岳麓区将成为长沙市内五区中去化周期最长的区域,或长达16年。

困局待解

市场人士认为,目前长沙写字楼的库存压力,一方面是集中在高端写字楼、5 A甲 级或甲 级标准写字楼,并且都是分布在新兴板块,导致滞销或者租赁不出去,大量空置。另一方面,规划缺失,有些新兴区域写字楼扎堆,但一些成熟商圈却缺乏专业写字楼的供应。

业内人士表示,写字楼要突围必须靠培育市场,纯粹的拉投资户进来分散风险的时代已一去不复返。随着房地产市场风险加大、政策不确定性因素的增加,理性、科学选择投资区域至关重要,主要依次考察第三产业发展、投资安全性、投资回报率这三个方面的指标。

在第三产业发展方面,就长沙而言,第三产业投资增速受房地产开发投资下滑影响逐月回落。长沙市统计局的统计分析指出,2015年1~11月,该市第三产业完成投资3958.57亿元,同比增长15.7%,比1~9月、1~10月回落1.9个、0.3个百分点。但由于交通、信息、金融、租赁、科研、水利和环境投资保持较快增长,第三产业投资对该市投资增长贡献率仍达到61.2%,比上年同期提高1.2个百分点。

面对写字楼供求失衡、去化偏低等现实问题,在实体经济整体表现欠佳的大形势下,长沙部分写字楼开发商也在寻求突围,依托长江经济带战略的实施和长株潭城市群建设的推进,寻找目标客户以解决滞销困局。

例如,长沙金融城核心区域的绿地中心以2600平方米超大标准层作为项目卖点,以期能够打动客户;华远华中心则以世界500强等全球顶 尖企业为目标客户群体;滨江新城的楷林国际既重视硬件又重视App,力求在招商和物管及后续运营之间实现正循环;洋湖新城的中盈广场则侧重走差异化高端路线,用商业的层高来抗衡市中心的写字楼,并积极引进湖南省上市企业协会及会员企业入驻。

中盈广场营销负责人姜洋告诉中国房地产报记者,2015年该写字楼项目实现了1.7亿元销售收入。

但2016年,市场对开发商的考验仍在持续。世邦魏理仕的报告指出,2016年长沙写字楼市场新增供应仍将高企,但需求预计将保持平淡。甲 级写字楼的集中入市,将加剧优质租户争夺,同时增大租金的下行压力。未来6个月,非传统金融行业依然会主导长沙写字楼租赁市场,市场需求会继续从传统的商住、酒店型写字楼项目向标准写字楼转移。


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