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开放式街区将取代封闭小区

来源:中国房地产网    发布时间:2016-03-01    浏览量:692

“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”。

2月21日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出的推广街区制引发社会各界广泛讨论。

“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”让许多居民开始担心起来,小区的安保、噪音等问题,原来归业主私有的小区即将变成全民所有,是否与《物权法》相悖?

“不要按照字面意思曲解政策,不建设封闭式小区,不表示拆掉所有围墙。打开的是小区内的公共道路、绿地等,真正的私人居住空间还是封闭管理。”住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放在接受中国房地产报记者采访时指出。

“以后开发商要重视组团概念,比如30万平方米的社区,可以做四个管理区,但公共部分是开放的。”孙克放提出了未来开发模式的转变。


为了改善交通微循环

推行街区制主要目的是改善城市交通微循环。目前,以北京为例,中心城路网间距大、密度低,相邻路口间距多数在四五百米左右,其他大城市如纽约、香港等,则大部分在两三百米左右。这与单位大院和封闭社区的巨大尺度不无关系,导致微循环系统不畅,道路快慢不分,加剧了骨干路网的交通压力,造成交通拥堵。

“和国外相比,我国的马路间隔太大,出口太少。国外道路设计,路网比较密集,比如纽约可能相隔100多米就有岔路,四通八达。这样的小路都不宽,多采用单行线,这样车速能大大提高,道路就顺畅多了。”孙克放如是描述我国与国外的城市道路差距。

另外,城市大量绿地圈在封闭式小区里,也是一种公共资源的浪费。开放式街区打破了大院和封闭社区对城市的割裂,促进绿地、广场、市政设施、公共服务设施等城市公共资源共享,提供更多公共空间,有助于人与人之间的交流与互动,带给社区更多的活力。

不等于随意进入小区

若仅仅是规划问题那就相对简单,而这直接影响到每个人的生存状态,因此成为社会讨论的热点。一些讨论者搬出《物权法》,“住宅区内的公共空间属于全体业主,70年的土地使用权过期之内应该受《物权法》保护,打开围墙,业主利益怎么补偿”?

“不做封闭式小区的意思,并不是谁都可以随意进出。国务院所发的意见只是原则上的规定,表述并不详细,不能就字面意思解读。住建部所指应是,小区的公共部分要开放,这也符合资源的最大化利用。而居住区域依然封闭式管理,这些管理区域形成组团,是一个大的小区概念。”孙克放说明。

这种街区式社区我国也有实际的案例。深圳万科四季花城就是主推街坊式设计。先把组团设计好后,公共区域包括商业街、花园、儿童游乐场所、泳池等都是公开的。安全区域内设有门禁系统,这些依然是封闭的。既保证了业主私密性和安全性,同时最大限度提高了公共区域利用效率。

短期不会打开围墙

“这个规定从社会治理、城市管理的角度为出发点,这不仅涉及规划设计的内容,未来一些设计规范可能也要相应调整。建筑设计也要遵守国家的法律和施工规范。”天津大学规划设计院总工程师王卫红在接受中国房地产报记者采访时表示。

“各个地方的区域详细控规还不是特别细化,这些需要完善。城市设计导则和地方性的法则中要有明确规定,这些规范和国家政策有适宜性,大家才好遵循。”作为建筑设计最后的实行方,王卫红认为相关部门的配套措施跟进是街区制推行的前提条件。

中国城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎也指出,街区制短期内不可能获得大规模进展。首先,中央文件是以“意见”形式提出来的,意见上升到法律法规,再变成行动方案细则,需要至少一年以上时间。

“中央文件讲得很清楚,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,这些用词用语表明,存量住宅小区要推进是逐步的过程,不可能搞运动式拆墙。原则上不再建设新的封闭住宅小区,也说明还会有很多的细则出台。”冯奎分析道。

冯奎认为,未来可能会采取试点的办法、经验模式推广的办法,兴建一批开放式的住宅小区。全社会大规模的推广需要很长时间。

北京市规划委负责人已经表示,会配合国务院规划建设主管部门,针对城市新建区和建成区分别研究优化街区规模、道路尺度、建筑退线距离、环境设计等一系列技术标准和行业规范。

该负责人还表示,北京将加强城市精细化管理,制定分区分类,新旧有别的规划管理原则。其中,新建社区主要通过把控地块尺度来确定适宜的街区规模。这意味着将来的住宅小区,从土地出让时,就会考虑到合适的大小,避免大地块形成大社区;在中心城已建成区,则要综合考虑地区交通条件、公共服务资源配置及居民意愿等因素,通过存量更新打通断头路,改善微循环,促进资源共享,实现“一刻钟生活服务圈”。

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