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限价拍卖副作用爆发 南京土地市场深陷熔断“套路”

来源:中国房地产报    发布时间:2016-07-19    浏览量:611

近日,一场土地市场的混战让南京再次成为全国瞩目的焦点。这一次将南京推至风口浪尖的不再是地王的诞生,而是7幅限价土地的集体流拍。

7月8日下午,南京迎来了下半年的第一场土地拍卖。据悉,此次土地拍卖共推出10幅地块,6幅位于江宁板块,4幅位于江北板块,吸引了40余家房企参与。其中8幅土地设置最高限价,最终仅1幅成功出让,被中南建设以18829元/平方米的楼面价格收入囊中。

8幅土地7幅流拍的结果,不免让人感到荒唐。原本计划用来抑制地王产生的土地限价拍卖,如今却在房企的频繁举牌之下产生了巨大的副作用。土地的集体流拍不仅搅乱了南京的土地市场,更加大了政府进一步释放调控政策的可能性。

限价土地拍卖失败率飙升

南京7月8日土地拍卖所挂出的10幅土地,无论是区域位置还是发展规划都十分诱人。然而地块竞价阶段出现房企多次同时举牌的情况,彻底搅乱了这次土地拍卖。拍卖开始前,现场的主持人就曾提醒房企:“南京土地市场供应比较充足,大家要有信心,理性判断,取得共荣的效果。”然而这样提醒的有效期,仅维持到第一块土地的成功出让。

土地熔断是从江宁板块九龙湖NO.2016G23地块流拍开始的。该地块进行到第69轮竞价时,报价已经达到17.9亿元。由于该地块最高限价是18亿元,每次的加价幅度为1000万元,如果再有房企举牌出价该地块就会遭遇熔断。

让人意想不到的是,接下来的一轮加价十几家房企竟同时举牌报价18亿元。为此,主持人现场临时调整修改规则,决定从17.9亿元开始,加价幅度调整为100万元,但最终该地块还是因同时举牌的房企太多,无法辨认出价先后顺序,决定终止出让。虽然主持人强调,这并不是熔断,但疯狂的流拍还是接踵而至。

“大家举牌慢一点,电脑反应跟不上,只要在南京,大家都有地拿。希翼不要熔断,这样对大家都好。不要逼政府出政策。”尽管主持人在现场多次提醒房企在竞价过程中保持沉着,但仍无法阻挡房企加速举牌,导致地块流拍。

最受关注的N0.2016G24地块更是在拍卖过程中由于举牌速度太快无法分辨,被主持人要求查看录像,但最终也没能逃脱流拍的命运。

随后,G25、26、G27、G29号地块均因超出最高限价遭遇熔断,G28地块与G23地块遭遇相同的情况,由于举牌太多无法辨认,宣布终止出让。

闹剧中的必然

7幅限价土地的流拍,让南京7月8日的土地拍卖更像是一场闹剧。然而,闹剧产生的背后却存在事件发生的必然因素。

“在市场供不应求的大背景下,大部分限价拍卖的土地遭遇熔断是必然的。”新城控股集团股份有限企业高级副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者。

此前,南京对于土地限价拍卖已经进行了首次尝试,6月14日的土地拍卖中仅有六合区1幅土地流拍,其余土地均顺利成交。让人没有想到的是,7月8日南京第二次采取土地限价拍卖却遭遇滑铁卢。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,这是南京土地拍卖史上从未有过的尴尬局面。根本原因在于开发商的地价预期显著高于国土部门希翼限制的价格,最终难以达成一致。

“控地价结果造成熔断或终止出让,不控制地价,市场又反映地价太高,国土部门左右为难。症结的根本还在于资本的过于庞大以及房企对于土地的强烈渴求。如今,南京土地市场、南京楼市以及南京的买房人正遭受史无前例的资本围困。”张辉认为。

欧阳捷表示,事实上熔断机制本身就存在问题。首先土地的最高限价由政府来定,最高限价定得太高就意味着熔断机制没有意义;相反定得太低又会遭受资产流失的质疑。因此最高限价在制定上本身就存在矛盾,就南京目前的最高限价而言,是普遍偏低的。

“另一方面,一旦土地熔断,终止出让,就意味着变相减少了土地供应。土地供应的减少不仅会放大市场的恐慌情绪,也会导致土地市场越拍越热,进入恶性循环。”欧阳捷指出,2008年至今,南京累计供应住宅用地规划可建面积8329万平方米,累计销售7058万平方米,未销售面积为1271万平方米,相当于去年全年的销售面积。如果考虑到未开工或未达到预售条件的,可售面积仅为288万平方米,可售套数2.4万套,按去年全年销售10.9万套,仅能支撑2.6个月。

南京某开发商在接受中国房地产报记者采访时表示:“现在很多房企都十分看好南京市场,而且对于土地也是一种饥渴的状态。尤其是进入下半年,大部分房企手中的土地所剩无几,如果不抓紧拿地就会影响明年的发展,所以拿地的情绪也越来越紧迫。再加上,如果没有土地开发,就意味着会被市场淘汰,想要在南京站稳脚跟、快速发展、弯道超车就需要补充土地资源。这也是此次拍卖中房企频繁举牌的原因之一。”

熔断机制缺陷

“相信‘熔断制’被熔断也是早晚的事。”在欧阳捷看来,土地限价本来就是不得已之举,显然与招拍挂的“价高者得”相悖,也不符合“避免国有资产流失”的要求。这种“熔断制”做法治标不治本,同样也不符合市场经济规律。

事实上,我国在土地出让中一直采用招拍挂制度,即对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国房地产报记者:“土地限价和招拍挂制度其实是矛盾的,土地招拍挂本身就是一个自由竞价、价高者得的模式,在这样的规律中又要设定一个价格上限,就显然有违交易模式。招拍挂制度本身就是一个很好的价格发现机制。对于土地市场上频繁出现高溢价的现象,并不是制度的问题,而在于拿地房企本身的心态和战略动向。”从理论上讲,招拍挂制度可以从源头上防止土地批租领域腐败,也是提高经营城市土地水平,改善投资环境的根本性措施,比协议出让有着明显优势,让土地以更公平、合理的价格出让,减少人为干扰因素,杜绝腐败产生。

究其根本,土地限价是对经营性用地招拍挂制度的一种动摇,两者本身就存在矛盾。严跃进建议,未来继续采取土地限价政策的同时可以采取两种途径,其一可以提高房企拿地时交付的备用金或保证金,降低房企拿地方面的高杠杆模式。其二可以优先让注册地在所在城市的房企拿地,以降低拿地房企的数量。

另一方面,一旦土地限价奏效,新拍出的土地价格得到控制,就会使旧地王难以解套。2016年上半年,南京地王频出,面粉面包倒挂现象十分严重。在上半年进行的6场土地拍卖中,5月13日被世茂以88亿元竞得的南京总价地王建邺区G11地块,位居上半年全国总价地王第三名。同日,葛洲坝以45213元/平方米竞得的建邺区河西南G14号地块,也位列全国单价地王第七位。

土地限价就相当于给即将入市的准地王量身订造天花板,虽说表面上控制了新地王的产生,但也会让之前产生的地王以及相关项目陷入难以销售的尴尬局面。

或推网上竞价

在很多房企看来,熔断更像是一种连锁反应,一旦失控,就会出现南京土地拍卖那样的闹剧。从苏州,南京的熔断经历来看,房企竞拍过程中的情绪变化是触发熔断的重要催化剂。

南京7月8日的土地拍卖之所以多幅限价土地集体熔断,不仅是因为最高限价设置得不合理,南京所采取的现场拍卖方式也是激化土地流拍的一个重要因素。

上述开发商表示:“一旦有土地熔断,现场争抢土地的意图就会更加明显。谁都想拿地,都想抢在最后的节点举牌。也正是这样的心理造成了现场房企多次集体举牌的现象。再加上现场拍卖的气氛紧张,容易让人冲动,随着情绪越来越紧绷,举牌速度越快,反而会造成土地频繁流拍。”土地的熔断就像是推倒了第一块多米诺骨牌,后面的每一块都难逃跌落的下场。

据中国房地产报记者了解,南京实行土地限价政策以来,共有5幅地块遭熔断、3幅终止出让。而这些地块何时再推出、是否会更改出让条件等,目前南京还没有详细的处置方案。

不过就在土地频繁熔断的第二天,有消息称,南京将启动网上竞价取代实行12年之久的土地招拍挂现场竞价方式。据南京市国土部门相关人士透露,虽然政府相关文件还未下发,但土地拍卖网上竞价实行时间表已经迫近。

苏州某开发商告诉中国房地产报记者:“苏州的限价土地拍卖能够成功,一方面是土地拍卖分期2日进行,给房企留有思考的时间,沉着决断。另一方面就是苏州一直采用网上拍卖的方式进行竞价,没有了现场竞价紧张的气氛,让竞拍过程更加沉着。加上网上拍卖每次举牌有时间限制,压缩了房企思考的时间,更有利于土地回归本来的价值。”欧阳捷认为,想要解决频繁熔断的现象很简单,第一应该取消土地现场拍卖。现场拍卖会增加竞拍的热度,造成房企的非理性出价。第二应该取消熔断,熔断机制本身不合理,南京也验证了此方式并不适用。第三应该实行按标竞价、网上拍卖,通过“暗战”排除干扰性因素。在看不到竞争对手,看不到现场情况的时候竞拍者就会更集中于对地块的判断。


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